COMPRA LA TUA CASA ALL'ASTA

senza rischi, in tranquillità e sicurezza

Perché comprare all'asta

In asta è possibile acquistare una casa risparmiando mediamente il 20% rispetto al suo valore di mercato

Negli ultimi anni gli immobili in vendita tramite asta giudiziaria hanno acquisito un ruolo sempre più significativo nel mercato immobiliare per dimensioni ed interesse, diventando complementare e alternativo a quello delle compravendite a libero mercato, con nuovi immobili in vendita pubblicati quotidianamente

Come funziona il prezzo di vendita all'asta

Un immobile in asta viene messo in vendita già alla prima asta ad un prezzo inferiore, mediamente, del 35/40% rispetto al suo valore di mercato

Nella vendita forzata tramite asta giudiziaria il prezzo di mercato dell’immobile viene ridotto nella perizia di almeno un 10/15% che rapresenta il “prezzo base d’asta” e successivamente, per incentivare la partecipazione e rendere la vendita dell’immobile più rapida, il prezzo viene ridotto di un’ulteriore 25%, che rappresenta il prezzo di “offerta minima” di vendita

Ogni volta che l’asta di vendita va deserta (l’immobile non viene venduto) il “prezzo base d’asta” per il successivo esperimento di vendita viene ridotto di un ulteriore 25%, conseguentemente si riduce di un ulteriore 25% anche il prezzo di “offerta minima”
Meccanismo che abbatte rapidamente e drasticamente il prezzo di vendita

Il prezzo delle case vendute all’asta nel 2023 è stato mediamente più basso del 45% rispetto al valore di mercato

Dati delle aste nell’anno 2022

I motivi del crescente interesse verso questo mercato

Nel 2022 sono stati 113.056 (309 al giorno, 13 ogni ora) gli immobili messi in vendita tramite asta giudiziaria, con un prezzo medio di 133.000 euro per gli immobili residenziali e di 178.000 euro per quelli commerciali.

Il 75,56% degli annunci pubblicati ha riguardato immobili provenineti da esecuzioni immobiliari, ed il 91,41% ha avuto un prezzo base d’asta inferiore ad euro 250.000.
Tra le esecuzioni immobiliari rientrano quelli a destinazione residenziale ma anche negozi, uffici, locali ad uso commerciale, capannoni industriali, etc.

Il 68% delle aste pubblicate ha riguardato solo immobili residenziali o sue pertinenze.

Il 24,45% degli annunci di vendita è riconducibile alla vendita di immobili di soggetti sottoposti a procedure concorsuali.

In base al numero di immobili pubblicati in vendita tramite asta, la Toscana è risultata la quarta regione con 7.864 annunci di vendita, in aumento rispetto al 2021. L’Emilia-Romagna, settima con 6.767 immobili in asta. Numero di immobili in asta destinato a crescere nei prossimi anni.

Definizioni e provenienza degli immobili venduti tramite asta … Scopri di più

All’asta è possibile acquistare immobili
pagandoli molto meno del loro valore di mercato

Provare ad acquistare senza le dovute conoscenze può essere molto rischioso

Che cosa bisogna sapere per comprare all’asta

Acquistare in asta giudiziaria, non rappresenta una garanzia di sicurezza e di qualità del bene acquistato, anzi occorre fare più attenzione, poiché gli immobili in asta vengono venduti nello stato di fatto e di diritto nel quale si trovano, senza alcuna garanzia come previsto dalla legge (art. 2922 c.c.), il Tribunale mette a disposizione i documenti ed ogni verifica è a carico dell’interessato all’acquisto.

Per comprare un immobile in asta occorre infatti conoscere le norme del codice civile e di procedura civile che regolano il funzionamento di questa procedura di vendita, ma anche aver competenze tecniche, giuridiche per essere in grado di comprendere perfettamente quanto indicato nell’Ordinanza di Vendita, nell’Avviso di Vendita e nella Perizia tecnica sull’immobile redatta dal CTU nominato dal Giudice delle esecuzioni.

L’interessato all’acquisto deve essere in grado di valutare anche che cosa stia acquistando (l’intera proprietà, una quota di proprietà, un diritto, etc.), eventuali problematiche (lo stato di occupazione ed a quale titolo, presenza di titoli opponibili all’acquirente, gravami che il Giudice non cancellerà, abusi edilizi sanabili e non sanabili, spese extra etc.) e comprendere i termini tecnici e giuridici utilizzati nei documenti.

Perché siamo differenti

gli aspetti tecnico-amministrativi e legali

Siamo la soluzione alle esigenze, ai desideri ed ai timori
di chi vuole comprare una casa o un immobile all’asta …

Sicurezza, affidabilità al giusto prezzo

Oltre 10 anni di esperienza nella compravendita di immobili a garanzia di esposizioni debitorie insolute, in esecuzione e in asta; nella gestione e risoluzione delle problematiche tecniche, legali e giuridiche degli immobili in tali contesti.

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Chi siamo

Abbiamo unito professionisti con competenze e specializzazioni in ambito legale, immobiliare, tecnico e fiscale per creare un’unica struttura, in grado di operare in aree complementari e consentire ai clienti di trovare in un unico posto un servizio a 360 gradi e su misura.
Risposte concrete e attendibili, con la sicurezza di essere indirizzati e assistiti giuridicamente e tecnicamente in modo corretto, con tutela degli interessi di tutte le parti coinvolte.

Abbiamo sempre operato con modelli differenti per scelta, perché il valore è il cliente, le sue esigenze, i suoi desideri ed obiettivi.

Modello operativo, competenze e specializzazioni che ci hanno portato ad operare con banche e fondi d’investimento

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Persone chiave della divisione immobiliare

Gionatan MARCHETTI

Avvocato Maila BUTTARI

Valentina DI PEDE

Al fianco dei clienti per gestire le loro esigenze ed i loro interessi in modo personalizzato

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in tutte le singole fasi, dalla ricerca fino al decreto di trasferimento

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♦ ti assiste e ti segue;
♦ risponde ai tuoi dubbi;
♦ ti consiglia;
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♦ se necessario, si rapporta con gli organi della procedura e presenta istanze.

ti assistiamo anche nell’eventuale richiesta di mutuo per l’acquisto

Le nostre formule e condizioni economiche, per l’acquisto di immobili in asta, chiare e che ti fanno risparmiare

Come funziona e cosa facciamo

L’acquisto all’asta è un processo di vendita scandito e suddiviso in una sequenza di fasi ognuna subordinata alla precedente

Si divide i due macro fasi:
la prima fino all’asta e la seconda dopo l’aggiudicazione

Prima fase: dalla ricerca dell’immobile fino all’asta

01

Ricerca immobile
Se non hai ancora trovato l'immobile che ti interessa, per cercarlo tra quelli posti in vendita tramite asta, esistono vari sistemi:
a) puoi procedere in autonomia cercando ogni giorno su diversi portali online
b) puoi utilizzare in autonomia il nostro portale AstePlus che, aggiornato quotidianamente, aggrega tutti gli annunci pubblicati sui diversi portali e ti estrae subito tutti quelli già pubblicati e poi ti segnala automaticamente quelli di tuo interesse appena vengono pubblicati. Il portale include molte funzionalità utili a valutare l'immobile. E' il modo più semplice, completo e sicuro per non perdere nessun annuncio. I primi 20 giorni di utilizzo sono gratuiti, clica qui, per andare alla pagina
c) ci occupiamo noi di gestire la ricerca e farti arrivare via e-mail, tramite il portale AstePlus, subito la lista di quelli già pubblicati e successivamente le schede degli immobili pubblicati in asta, corrispondenti alle caratteristiche di tuo interesse, con il link alla fonte dell'annuncio in modo che tu possa vederlo e pre-valutarlo in autonomia.
Gli annunci di vendita degli immobili in asta, per legge, venogono pubblicati tra un massimo di 90 giorni ed un minimo di 45 giorni prima della data d'asta.

02

Analisi documenti
Una volta indivudato l'immobile di interesse è necessario esaminare la perizia redatta dal CTU per valutare eventuali problematiche tecniche e legali sull'immobile, valutarne la completezza e nel caso effettuare approfondimenti anche in base alla data di redazione. Valutare se l'immobile è libero o occupato, e nel caso da chi ed a quale titolo, se ci sono gravami e trascrizioni che il Giudice non cancella, ect. Esaminare l'ordianza di vendita e l'avviso di vendita.

03

Prenotazione e accompagnamento sopralluogo all'immobile
Se l'analisi si concude positivamente, occorre procedere a prenotare un appuntamento con il Custode per effettuare il sopralluogo all'immobile.

04

Analisi di tutti i costi e piano finanziario
Nell'attesa di effettuare il sopralluogo è necessario accertarsi e calcolare tutte le ulteriori spese, pendenze, oneri (condominio, delegato alla vendita, abusi etc.) e imposte e che saranno a carico dell'acquirente/aggiudicatario. In questa fase è necessario redigere un business plan finanziario.

05

Sopralluogo all'immobile
Durante il soprallugo occorrerà rilevare determinati elementi necessari a completare la valutazione.

06

Deposito domanda di partecipazione all'asta
A questo punto se si è deciso di partecipare all'asta occorre predisporre la partecipazione e effettuare il deposito cauzionale. In questa fase è necessario sapere se l'asta sarà telematica o anche in "presenza", sincorna, asincrona, mista. La modalità di presentazione della domanda cambia radicalmente e sbagliare un passaggio o anche la sua compilazione invalida la partecipazione.

07

Partecipazione all'asta
Se l'asta si svolge anche in "presenza" occorre presentarsi il giorno dell'asta o parteicpare tramite un avvocato (solo un avvocato può partecipare all'asta per persona da nominare) e partecipare alla gara e nel caso effettuare i rilanci di prezzo nei modi previsti dal Giudice, fino al massimo prefissato. Se la partecipazione all'asta è telematica occorre partecipare da remoto ovvero da computer.

08

Esito dell'asta
A questo punto se ci si è aggiudicati l'immobile si passa alla fase successiva all'aggiudicazione, altrimenti, il dlegato alla vendita vi restituirà il deposito cauzionale versato e occorre cercare un nuovo immobile e seguire nuovamente tutte le fasi precedenti.
Se non ti sei aggiudicato l'immobile e non vuoi più acquistare all'asta possiamo cercarti l'immobile a mercato libero, clica qui per andare alla pagina e scoprire come funziona il nostro servizio "Ti Cerco Casa".

Seconda fase: dall’aggiudicazione fino al decreto di trasferimento

09

Aggiudicazione
Nel caso l'immobile sia stato acquistato/aggiudicato ad un prezzo inferiore al prezzo base d'asta, l'aggiudicazione sarà provvisoria in attesa della conferma del Giudice. Se invece il prezzo è superiore a quello base d'asta l'aggiudicazione è definitiva.

10

Saldo importi dovuti
Entro il termine indicato nel regolamento dell'asta è necessario effettuare sia il versamento per il saldo del prezzo dell'immobile sia quello previsto per pagare le imposte e le altre spese di esecuzione
Soltanto dal momento in cui viene effettuato tale versamento decorrono i tempi affinché il Giudice emetta il decreto di trasferimento dell'immobile a favore dell'aggiudicatario.
Tale tempistica dipende sia dal carico del Giudice ma anche dal tempo impiegato dal delegato alla vendita per predisporre i conteggi ed il piano di riparto del ricavato della vendita a favore dei creditori. I tempi per ottenene il decreto di trasferimento variano per ogni Tribunale.

11

Liberazione e possesso
Soltanto dal momento in cui viene effettuato il versamento a saldo è possibile, se l'immobile è libero, fare istanza al Giudice di immissione in possesso nell'attesa del'emissione del decreto di trasferimento definitivo.
Se l'immobile è occupato (condizione questa che era già stata valutata in sede di analisi ai punti 02 e 05) è necessario attivarsi con il Custode, tramite apposita istanza entro precisi termini, affinché si attivi per la liberazione o affinché l'ordine di liberazione venga inserito nel decreto di trasferimento.
I tempi e le modalità di liberazione dipendono da chi è occupato l'immobile ed a quale titolo.

12

Decreto di trasferimento
Al momento dell'emissione del decreto di trasferimento si diviene a tutti gli effetti prorietari dell'immobile che viene trascritto nei pubblici registri e trasmesso alla conservatoria affiché procedano a cancellare i gravami cancellabili dal Giudice per legge. Il decreto di trasferimento sostituisce l'atto notarile di compravendita.
Ci occuperemo comunicare i dati del nuovo proprietario all’amministratore di condominio ed alla Questura.

Nel caso in cui l’immobile che si vuole acquistare tramite aste derivi da una vendita tramite una procedura concorsuale invece che esecutiva, alcuni punti, sopratutto della seconda fase, sono suscettibili di variazioni

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Definizioni e provenienza degli immobili venduti tramite asta giudiziaria

Si definiscono Esecuzioni immobiliari tutte quelle procedure per le quali è stato trascritto sull’immobile un pignoramento e disposta dal Giudice delle esecuzioni, la vendita forzata.
Il pignoramento e la vendita avvengono a seguito del mancato adempimento, da parte del proprietario dell’immobile (privato o impresa), al pagamento di debiti contratti o di quanto dovuto e pattuito contrattualmente, ad es. mutuo ipotecario, per il quale il proprietario ha dato al creditore (la banca) l’immobile in cauzione ed in garanzia del rimborso del denaro rcevuto per comprare l’immobile, o per altre finalità legate all’immobile (ipoteca volontaria a garanzia del mutuo)
La procedura di esecuzione ha lo scopo di vendere forzatamente l’immobile del debitore per convertirlo in denaro e soddisfare i diritti dei creditori.

Si definiscono Procedure concorsuali, tutte quelle vendite che vengono effettuate ai sensi della Legge Fallimentare e riguardano imprese oggetto di Fallimento, Concordato preventivo, Ristrutturazione del debito, Procedura di liquidazione coatta, e di privati a seguito di procedure di sovraindebitamento.

Residua un’ultima categoria di beni venduti all’asta normalmente definta con il termine Altre procedure che riguarda beni venduti all’asta, che non derivano da pignoramento o da fallimento, ma vengono venduti con l’intervento/ordinanza del Giudice per dirimere controversie altrimenti non risolvibili. Procedure di divisione giudiziale tra coniugi, tra eredi, a seguito di cause civili etc.

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